На просторах интернета можно найти много страниц, на которых описаны формулы, по которым можно рассчитать величину платежа по ипотеке.

Но найти объяснение по сути вопроса, а именно объяснение механизма формирования платежа, найти не удалось. Если кто знает подходящий ресурс - пишите в комментариях.

А теперь к делу.

Все рассуждения будут производиться на примере кредита на сумму 1 000 000 руб, взятого под 10% годовых и аннуитетный ежемесячный платёж по которому составляет 20 000 рублей.

Ставка в 10% процентах годовых означает, что за год надо выплачивать  (сумма кредита) * процент за пользование кредитом. В нашем случае, как только мы взяли кредит, мы должны за первый год заплатить 1 000 000 * 10/100 = 100 000 рублей по процентам.

Выплаты обычно производятся каждый месяц, то есть 12 раз в год. То есть при первом платеже надо будет заплатить 1/12 от этой суммы, то есть 100 000/12 = 8 333 рубля. Это минимально возможный размер ежемесячного платежа. Если платить только эту сумму, то кредит никогда не будет выплачен, так как тело кредита не будет уменьшаться.

Вся остальная сумма платежа пойдёт на погашение тела кредита. То есть, если за кредит платить 20000 рублей, то 8 333 из них уйдут на погашение процентов по кредиту, а 20 000 - 8 333 = 11 667 руб на погашение тела кредита. Таким образом после первого платежа величина тела кредита составит 1 000 000 - 11 667 = 988 333.

При платеже за второй месяц сумма процентов по ипотеке составит 988 333 * (10/100) / 12 = 8 236 руб, а выплата по телу кредита 20 000 - 8 236 = 11 764 руб.

И так далее, до полного погашения тела кредита.

Всего для данного примера мы получим 67 платежей, то есть срок кредита составит 5 лет и 7 мес.